Zarządzanie nieruchomościami – aspekty finansowe

Zarządzanie nieruchomościami wiąże się z licznymi wyzwaniami, wśród których nierzadko znajdują się inwestycje wymagające dużych nakładów pieniężnych, których we wspólnotach często brakuje. Właśnie dlatego zarządcy powinni wiedzieć, jak ma wyglądać efektywne zarządzanie finansami oraz skutecznie pozyskiwać dofinansowania na bieżące naprawy, inwestycje czy remonty.

Efektywne zarządzanie finansami i fundusz remontowy

Przed rozpoczęciem remontu we wspólnocie mieszkaniowej konieczne jest podjęcie decyzji o jego przeprowadzeniu. Jeśli mowa o dużej wspólnocie decyzja zatwierdzana jest w formie ustawy, podejmowanej większością głosów, w przypadku małej (do siedmiu lokali) każdy z właścicieli może zarządzać nieruchomością wspólną, co oznacza, że decyzja na wykonanie określonych prac ma formę zgody. Fundusz remontowy w przypadku małych wspólnot nie jest opłacalny, dlatego występują rzadko – wpłacanie składek przez kilku właścicieli zwykle nie pozwala na uzbieranie kwoty wystarczającej do pokrycia kosztów remontu. By fundusz remontowy był w tym wypadku wystarczający, stawki musiałyby być ustalane na bardzo wysokim poziomie.

Gdy fundusz remontowy wspólnoty jest niewystarczający lub nie ma go wcale, konieczne jest zyskanie środków dla w inny sposób. By efektywnie zarządzać finansami wspólnoty mieszkaniowe mogą korzystać z wielkorakich źródeł finansowania inwestycji, w postaci np. wsparcia przedsięwzięć remontowych lub termomodernizacyjnych.  Jednym z rozwiązań jest także kredyt, lecz istnieją dofinansowania, z których mogą skorzystać wspólnoty, jak np. premie termomodernizacyjne.

Przedsięwzięcie remontowe

Efektywne zarządzanie finansami we wspólnocie zakłada także pozyskanie dofinansowania w zakresie funduszy remontowych. Przedsięwzięcie remontowe ma na celu zmniejszenie luki remontowej, co wiąże się głównie z poprawą stanu najstarszych budynków, w których stwierdzono wysokie zużycie techniczne i funkcjonalne. Przedsięwzięcia remontowe mogą dotyczyć w takim wypadku prac związanych z remontem budynku lub balkonów czy ich przebudową. Ważne jest, aby inwestycja spełniała wymogi dotyczące minimalnego poziomu efektywności zużycia energii, zależne od tego, które z kolei jest to przedsięwzięcie remontowe oraz od właściwości budynku związanych z zapotrzebowaniem na energię. Dofinansowane przyznawane jest w formie premii, która maksymalnie może wynosić 20% wykorzystanej kwoty kredytu pobranego na realizację przedsięwzięcia remontowego, lecz nie więcej niż 15% całkowitych kosztów inwestycji.

Wspólnoty, które chcą prowadzić efektywne zarządzanie finansami, mogą także wykorzystać wsparcie w ramach Regionalnych Programów Operacyjnych 16 województw. Programy te wdrażane są przez jednostki podległe Urzędom Marszałkowskim i występują w rodzajach. Jednym z nich jest efektywność energetyczna, drugim rewitalizacja. Należy jednak pamiętać, że wspólnota, która chce skorzystać z funduszy europejskich w ramach tych programów, musi złożyć odpowiedni wniosek o dofinansowanie w czasie trwającego naboru.

Premie termomodernizacyjne

Przedsięwzięcia termomodernizacyjne mają na celu zmniejszenie zużycia energii oraz redukcję kosztów związanych z ogrzewaniem budynku. Zazwyczaj w ich ramach wykonuje się prace mające ocieplić przegrody zewnętrzne, wymienia się okna czy modernizuje system grzewczy. Przede wszystkim podjęte działania mają spełnić warunek oszczędności energii, co oznacza, że po modernizacji roczne zapotrzebowanie na energię powinno się zmniejszyć się o przynajmniej 10% w budynkach ze zmodernizowanym systemem grzewczym, 15% w budynkach, w których po 1984 roku przeprowadzono modernizację systemu grzewczego i 25% w pozostałych budynkach. 

Premie termomodernizacyjne realizowane są przez Bank Gospodarstwa Krajowego, który podejmuje decyzję o przyznaniu finansowania, które ma zostać przeznaczone na spłatę kredytu zaciągniętego w celu realizacji przedsięwzięcia. Premia termomodernizacyjna może być 20% wykorzystanej kwoty kredytu, który został zaciągnięty na realizację przedsięwzięcia.

Zarządzanie płynnością finansową wspólnoty

Wiele wspólnot ma problem z zarządzaniem płynnością finansową. Zazwyczaj ich źródłem jest zbyt wysoki poziom wydatków w stosunku do spływających dochodów. Środki finansowe wspólnoty pochodzą zazwyczaj z „czynszu”, zaliczek wpłacanych na koszt utrzymania nieruchomości wspólnej lub zaliczek na media, przy czym ważne jest ustalenie poszczególnych składowych. Wysokość opłat najlepiej ustalać na podstawie danych historycznych, lecz nie powinny być one takie same jak w poprzednim roku, ponieważ w takim wypadku, jeśli wystąpi problem z terminowością wpłaty czy pojawi się np. nieprzewidziana awaria, zarządzanie płynnością finansową zostanie zaburzone.

Zarządzanie płynnością finansową może przebiegać sprawnie, dzięki ustaleniu optymalnej wysokości składek oraz skutecznej windykacji sądowej osób zalegających z opłatami. Warto wprowadzić także naliczanie odsetek należących się z tytułu nowych regulacji prawnych osobom zwlekającym z uiszczaniem opłat i optymalizację podatkową przez wykorzystanie przepisów prawa podatkowego, odpowiednich w danej sytuacji. Jednak podstawą w zarządzaniu nieruchomościami jest zawsze rozsądne wydatkowanie środków finansowych.

Dobrą okazją, by zdobyć aktualną i przydatną wiedzę w dziedzinie, jaką jest zarządzanie nieruchomościami jest Ogólnopolski Kongres Zarządców Nieruchomości i Spółdzielni Mieszkaniowych. Podczas spotkania zostaną omówione zagadnienia takie jak zarządzanie płynnością finansową, w tym możliwości pozyskania dotacji, premie termoizolacyjne, kwestie związane z funduszem remontowym czy windykacja należności. Jeśli zatem do Twoich obowiązków należy zarządzanie nieruchomościami, zachęcamy do uczestnictwa w konferencji!