Brak wyników

Baza wiedzy

9 sierpnia 2022

Odmowa poddania pod głosowanie wniosku dewelopera

0 52

Czy zarząd może odmówić poddania pod głosowanie wniosku dewelopera odnośnie  poprowadzenia nowej kanalizacji deszczowej, czy ma obowiązek poddać ją pod głosowanie (wniosek złożył deweloper, który  ma mieszkania w tej wspólnocie)? Kwestia wątpliwa robi się w tym momencie, że instalacja będzie zbierała wodę też z innego budynku bądź budynków i obawiają się, że w przypadku intensywnych deszczy itp. zostanie zalany ich teren. 

PORADA PRAWNIKA:

Każdy właściciel lokalu we wspólnocie mieszkaniowej może zgłosić propozycję poddania pod głosowanie konkretnej sprawy bądź nawet przygotowanego przez siebie projektu uchwały. Uprawnienie to posiada również deweloper. Przypomnieć należy bowiem, iż zgodnie z art. 4 ust. 1 ustawy z 24.6.1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 1048 ze zm.; dalej: „UWL”), dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości przysługują co do niewyodrębnionych lokali oraz co do nieruchomości wspólnej takie same uprawnienia, jakie przysługują właścicielom lokali wyodrębnionych. Odnosi się to także do jego obowiązków.

Co jednak istotne, zarówno zarząd, jak też zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w trybie art. 18 ust. 1 UWL, nie ma jednak obowiązku poddania każdego projektu uchwały lub propozycji zgłoszonych przez właściciela indywidualnego lokalu pod rozstrzygniecie pozostałych właścicieli w drodze głosowania. Inaczej sytuacja przedstawia się jednak, gdy za wnioskiem w tej sprawie opowiedzieli się właściciele (lub właściciel), którzy dysponują co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej.

Wskazać bowiem należy, iż zgodnie z art. 31 lit. b UWL, zebranie właścicieli lokali może być zwołane także na wniosek właścicieli lokali dysponujących co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej. Z żądaniem zwołania zebrania ogółu właścicieli może wystąpić również więc tzw. dotychczasowy właściciel nieruchomości (np. deweloper), o ile reprezentuje on (sam lub łącznie z innymi wnioskodawcami) co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólne. Zebranie to zwołuje zaś zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1 UWL.

Jak wyjaśnia się to w doktrynie oraz orzecznictwie,  po złożeniu wniosku przez uprawnione do tego podmioty w trybie art. 31 lit. b UWL, zarząd zobowiązany jest – bez zbędnej zwłoki – zwołać zebranie właścicieli lokali, zachowując rygory przewidziane w art. 32 UWL. Zarząd nie jest przy tym uprawniony do oceny zasadności złożonego wniosku, jak też przedmiotu obrad takiego zebrania (w tym projektów uchwał jakie mają zostać poddane pod głosowanie) zaproponowanych przez wnioskodawców i dlatego powinien zwołać zebranie w każdym przypadku, o ile spełnione jest kryterium formalne (ustawowy wymóg reprezentacji 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej).

Zaznaczyć przy tym należy, że ustawodawca nie określił jednakże skutków ewentualnej bezczynności zarządu lub zarządcy, którzy – mimo otrzymania stosownego żądania złożonego na podstawie art. 31 lit. b UWL – nie podejmą żadnych działań zmierzających w kierunku zwołania zebrania. Ten brak łagodzi jednak okoliczność, że ostatecznie to właściciele podejmują uchwały w sposób prawem przewidziany, natomiast ewentualne uchybienia formalne, w tym polegające na nieprawidłowym zwołaniu zebrania i wynikające z zaniechań zarządu, będą oceniane przez pryzmat rzeczywistej możności wpływu na treść podjętej uchwały.

Niewątpliwie jednak,  jeżeli zarząd poprzez swoją bezczynność, mimo prawidłowego wniosku współwłaścicieli, będzie blokował zwołanie zebrania, to takie zachowanie jest sprzeczne z przepisami prawa i nie zasługuje na aprobatę (vide: wyr. SA w Gdańsku z 14.3.2017 r., V ACa 381/16).

Przypisy